新余市自然资源局关于印发《新余市实施<江西省建设用地规划许可和建设工程规划许可管理办法（试行）>细则》的通知

分宜县局、各分局，局机关各科室、直属各单位：

现将《新余市实施<江西省建设用地规划许可和建设工程规划许可管理办法（试行）>细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

新余市自然资源局

2025年9月22日

新余市实施《江西省建设用地规划许可和建设

工程规划许可管理办法（试行）》细则

第一章 总则

第一条 为加强建设用地规划许可、建设工程规划许可管理，规范行政许可行为，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《江西省城乡规划条例》《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《江西省建设用地规划许可和建设工程规划许可管理办法（试行）》《江西省建设工程土地核验与规划核实管理办法（试行）》《江西省城市规划管理技术导则（2024版）》等法律法规和相关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 全市建设项目核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，以及建设项目许可后进行核验等行政行为，应当遵守本实施细则。

第三条 市、县自然资源主管部门按照管理权限和职责，负责本行政区域内建设项目规划许可的核发、变更、验线、查验及规划核实等工作。上级自然资源主管部门应当加强对下级自然资源主管部门建设项目规划许可工作的监督管理。

第四条 本实施细则所称的建设项目是指依据经依法批准的国土空间规划在土地的地表、地上及地下新建、扩建或者改建建筑物、构筑物和其他工程设施，包括一般房屋工程、道路交通工程、市政管线工程、市政园林工程等项目。

第二章 建设用地规划许可

第五条 建设单位新建或扩建，且有新增用地需求的各类建设项目，应当向自然资源主管部门申请核发建设用地规划许可证。包含：

（一）城镇开发边界内以划拨或出让方式取得国有土地使用权的建设项目；

（二）城镇开发边界外符合国土空间规划，以划拨或出让方式取得国有土地使用权的建设项目；

（三）城镇开发边界内符合国土空间规划，在集体建设用地上进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设的，以及利用集体经营性建设用地开展建设的。

地下空间（不含市政管线）与地面建设工程同步开发利用的，应同步办理用地规划手续；独立开发利用的，单独办理用地规划手续；分层开发利用的，分层办理地下空间用地规划手续。

第六条 申请核发建设用地规划许可证时，应当提交以下申请材料。

（一）建设用地规划许可申请表；

（二）建设项目批准、核准或者备案文件；

（三）使用土地的有关证明文件（涉及划拨用地的建设项目提供国有建设用地划拨决定书或书面意见，同步核发的可不提供；涉及出让用地的建设项目提供国有土地使用权出让合同；涉及集体土地的建设项目提供集体土地使用证明文件）；

（四）标明建设项目拟用地位置的地形图（含矢量数据）；

（五）其他相关材料。

第七条 建设用地规划许可核发应当按下列程序进行：

（一）受理。建设单位提出申请；自然资源主管部门接收材料，确定申请材料是否齐全、形式是否符合要求，作出受理、不予受理决定或补正告知。

（二）审查。自然资源主管部门对建设单位提供的材料是否符合法定条件进行审核。以划拨方式提供国有土地使用权的，将规划条件纳入国有建设用地划拨决定书，建设单位取得有建设用地批准权的人民政府同意划拨意见后，自然资源主管部门经审查完毕，可同步办理国有建设用地划拨决定书与建设用地规划许可证。按照国家和省有关规定需要进行公示、征求利害关系人意见或者组织听证的，应当按规定进行。

以出让方式提供国有土地使用权的，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同，建设单位在签订土地出让合同，并经项目批准、核准或者备案后，自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。

（三）批准决定。自然资源主管部门应当自受理之日起十个工作日内（不含材料补正、公示、听证、征求利害关系人意见、报送上级部门审批等环节所需时间）作出规划许可决定。经审查，申请人符合许可条件的，依法作出准予许可的书面决定，核发建设用地规划许可证；申请人不符合许可条件的，依法作出不予许可的书面决定，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第八条 建设用地规划许可证有效期为一年。期满需要延续的，应在期限届满三十日前向原核发部门提出申请，经批准可延续一次，期限不得超过一年。在规定的期限内未办理下一阶段相关手续或者未获得延续批准的，建设用地规划许可证失效。

第九条 自然资源主管部门应当在作出规划行政许可决定七个工作日内，通过政府网站或政务服务中心等信息公开平台，将建设用地规划许可证的核发情况及时向社会公布。法律、行政法规和国家规定不得公开的除外。

第三章 建设工程规划许可

第十条 依据经依法批准的国土空间规划，使用国有建设用地和城镇开发边界内的集体建设用地进行建设的各类建设项目，建设单位或者个人应当向自然资源主管部门申请核发建设工程规划许可证。

第十一条 申请核发建设工程规划许可证时，应当提交以下申请材料。

（一）建设工程规划许可申请表；

（二）建设项目批准、核准或者备案文件（个人申请可不提供）;

（三）使用土地的证明文件（不占用土地的管线类项目除外）；

（四）建设工程设计方案以及具备相应资质的技术单位（方案设计单位除外）对该方案的技术审查报告、建筑面积核算报告；

（五）根据不同项目类型，按需提供的材料：

1.符合国家设计规范的建设工程施工图（该施工图指建筑施工图含影响面积计算及高度的大样节点，须加盖设计单位出图专用章和设计人员注册章）及其电子文档；

道路交通工程类、市政管线工程类、市政园林工程类项目可不提供施工图；

2.交通影响评价报告（指新建、扩建、改建大型场馆、商业综合体、学校、医院等对城市交通影响较大的建设项目，应进行交通影响评价，并符合《建设项目交通影响评价技术标准》(CJJ/T141)《江西省城市建设项目交通影响评价报告编制实施细则》的规定）；

3.日照分析报告（有日照要求及对周边建筑日照有影响的项目）；

4.其他相关材料。

第十二条 建设工程设计方案审查要求：

自然资源主管部门应严格依据详细规划、规划条件等对建设工程设计方案进行审查。涉及联合审查的，应按照“并联审查，限时办结”的原则，组织协调相关部门开展工程设计联合审查。不对建设工程设计方案进行工程技术审核。

其中，一般房屋工程类项目重点审查土地用途、控制指标、场地布局、公共空间、相邻关系、建筑高度、风貌形态、配建设施等内容；道路交通工程类项目重点审查道路等级（轨道交通类型）、相邻关系、竖向标高、横断面等；市政管线工程类项目重点审查平面位置、安全间距、敷设埋深、相邻关系等内容；市政园林工程项目重点审查土地用途、控制指标、场地布局、风貌形态、配建设施等内容。

第十三条 建设工程规划许可核发应当按下列程序进行：

（一）受理。建设单位或者个人提交申请材料，自然资源主管部门接收材料，确定申请材料是否齐全、形式是否符合要求，设计方案内容和深度是否符合要求作出受理、不予受理决定或补正告知。

（二）审查。自然资源主管部门依据国土空间详细规划、规划条件及国家、地方相关要求，会同相关部门，对建设工程设计方案进行联合审查。

（三）批准决定。自然资源主管部门应当自受理之日起十个工作日内（不含材料补正、建设工程设计方案修改、组织专家论证、公示、听证、征求利害关系人意见、有关部门意见等环节所需时间）作出规划许可决定。经审查，申请人符合许可条件的，依法作出准予许可的书面决定，核发建设工程规划许可证；申请人不符合许可条件的，依法作出不予许可的书面决定，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第十四条 建设工程规划许可证应当包括附图和附件。附图一般包括附主要经济技术指标的建设工程设计方案总平面图等；附件一般包括建设工程设计方案、建筑面积明细表等。

第十五条 需分期建设的项目，各期配套设施安排应取得配套设施主管部门同意。分期办理建设工程规划许可证，应当符合经审定的建设工程设计方案总平面图，同一建设期的用地内应当包括相应的配套设施和绿地，配套设施应先行建设。

第十六条 建设工程规划许可证有效期为一年。期满需要延续的，应当在期限届满三十日前向原核发部门提出申请，经批准可延续一次，期限不得超过一年。在规定的期限内未取得建筑工程施工许可证或未获得延续批准的，建设工程规划许可证失效。

第十七条 在城镇建设用地范围内进行临时建设的，应向自然资源主管部门申请办理临时建设工程规划许可证，但建设项目用地范围内因施工需要进行的临时建设除外。

第十八条 申请办理临时建设工程规划许可证的项目建设单位，应当向自然资源主管部门提交下列材料：

（一）申请书；

（二）使用土地的有关证明文件；

（三）临时建设工程设计方案；

（四）其他材料。

第十九条 经审查符合条件的，由自然资源主管部门核发临时建设工程规划许可证，临时建设工程规划许可证应当明确临时用地用途、期限以及允许建设的范围、建筑高度、建筑用途等临时建设要求；不符合条件的，依法作出不予许可的书面决定，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第二十条 临时建设工程规划许可证有效期为两年，自批准之日起计算。建设单位可在届满三十日前向原核发机关申请延期，由原核发机关决定是否准予延续。临时建设工程规划许可证可延期一次，延期时间不得超过一年。未申请延期的，临时建设工程规划许可证到期自行失效。

使用期限届满，应当自行拆除；逾期不拆除的，由市县人民政府组织或者责令有关主管部门拆除，拆除费用由临时建设的单位或者个人承担。

第二十一条 依规办理建设工程规划许可（临时建设工程规划许可）的建设项目，自然资源主管部门应当通过政府网站或政府服务中心对建设工程设计方案总平面图以及公示期限、反馈意见的期限和途径等内容进行批前公示，公示期限不得少于7个工作日。法律、行政法规和国家规定不得公开的除外。

（一）一般房建类项目总平面图公示应当包括建设用地范围、用地面积、规划用地性质、建筑面积、容积率等规划设计指标。

（二）道路交通类项目公示内容应包括道路等级、设计车速、规划红线范围、道路红线宽度、横纵断面形式等规划设计指标及与周边关系。

（三）市政管线类项目公示内容应包括平面、敷设方式、规模、附属设施等。

（四）市政园林类项目公示内容应包括规划红线范围、用地面积、规划用地性质、建筑面积、配套设施等。

第二十二条 自然资源主管部门应当在作出规划行政许可决定七个工作日内，通过政府网站或政务服务中心等信息公开平台，依法将建设工程规划许可内容予以批后公布。法律、行政法规和国家规定不得公开的除外。

建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证（临时建设工程规划许可证）后，应当将建设工程规划许可的主要内容，以公示牌等形式在项目现场的醒目位置进行公示，接受公众监督。公示时间自批准之日起到建设工程土地核验与规划核实合格为止。

第四章 验线、查验及规划核实

第二十三条 建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，一般房建类项目在施工前，应委托具有相应资质的机构对施工图（经过住建部门认可的图审单位审查通过的）与规划许可进行比对，形成施工图与规划许可比对结果（含差异），符合规划许可要求的，再按照“多测合一”要求委托具有相应测绘资质的单位进行放线，形成准确、规范的规划放线测绘成果，并提出规划验线申请。

其他类型项目施工前按照“多测合一”要求委托具有相应测绘资质的单位进行放线，形成准确、规范的规划放线测绘成果，并提出规划验线申请。

 施工图与规划许可主要比对以下内容：

l．总平面布局。主要比对建（构）筑物位置及尺寸、周边道路场地标高、建筑间距以及与周围建筑物或构筑物等平面关系是否符合规划许可内容。

2.建筑单体。主要比对建筑物高度、面积、层数、立面效果、±0.00标高等是否符合规划许可内容和要求。

3.主要经济技术指标。主要比对总建筑面积、容积率、不同功能建（构）筑物的计容和不计容建筑面积、配套公共服务设施建筑面积、建筑占地面积、建筑密度、绿地率、机动车位数量、非机动车位面积等主要指标值是否符合规划许可内容和要求。

4.公共服务配套设施。主要比对规划条件要求配建的公共设施，如社区服务中心、卫生服务中心、物业管理用房、文化活动设施、养老服务设施、公共厕所、幼儿园及学校、体育活动场所、菜市场等公共服务设施以及交通、市政配套设施等是否符合规划许可内容和要求。

第二十四条 建设单位或者个人应当在建筑工程施工至基础±0.00后、市政管线工程施工至覆土前、道路交通工程在路面层施工前，持测绘单位出具的建设工程规划验线测量技术报告，向自然资源主管部门申请复验。

自然资源主管部门应当自收到申请之日起三个工作日内，根据规划许可的要求组织复验，对复验符合要求的，出具建设项目工程验线（复验）合格通知单；不符合要求须整改的，出具建设工程复验整改意见，责令建设单位或者个人限期整改。

第二十五条 建筑工程基础±0.00复验合格后，在上部工程的施工过程中，应当在底层、标准层（或预售层）和顶层（含裙楼顶层）施工封顶时，由建设单位或者个人持测绘单位出具的中间规划查验测量成果，向自然资源主管部门提出上部工程中间规划查验申请；对单栋建筑面积在1000平方米以下或多栋总建筑面积在3000平方米以下的建设工程项目，可以不进行中间规划查验，建设单位在项目竣工后直接申请土地核验与规划核实；工业仓储生产性建筑类项目，3层及3层以下无需办理中间规划查验，3层以上在顶层施工封顶时进行一次中间规划查验，建设单位在项目竣工后直接申请土地核验与规划核实。

自然资源主管部门应当自收到申请之日起三个工作日内，根据规划许可的要求组织查验，对查验符合要求的，填写建设工程规划查验表。不符合要求须整改的，责令建设单位或者个人限期整改。

第二十六条 建设项目竣工后，具备土地核验与规划核实条件的，建设单位或者个人提出土地核验与规划核实申请，并填写建设工程土地核验与规划核实申请表。自然资源主管部门根据规划条件、建设工程规划许可证及其附件附图、项目测绘成果报告等涉及职能事项开展土地核验与规划核实工作。

第二十七条 建设工程土地核验与规划核实原则上以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织。因“保交楼”、“保交房”等特殊情况或有关行政主管部门同意确需分栋核实的，在满足建筑工程独立使用功能的条件下，可以分栋进行土地核验与规划核实。

第二十八条 门卫室、物管用房、社区用房等公共服务配套设施的位置、建筑面积、层高等有调整的，建设单位或者个人提供变化依据、情况说明等材料，经自然资源主管部门及行业主管部门审核符合相关规定要求，公开公示无异议后，可予通过规划核实；公开公示有异议，采取听证等方式听取相关权利人意见后，经行业主管部门验收通过且自然资源主管部门论证为合理、合规调整的，可予通过规划核实；经自然资源主管部门审核不符合相关规定要求的，整改到位后方可通过规划核实。

第二十九条 经核实合格的，由自然资源主管部门出具建设工程土地核验与规划核实合格意见单。经核实不合格的，由自然资源主管部门出具整改意见通知书，建设单位或者个人在规定期限内按要求整改后可再次申请办理土地核验与规划核实。自然资源主管部门应当在七个工作日内，将通过的土地核验与规划核实结果在政府网站或政府服务中心予以公开。

第五章 规划许可变更

第三十条 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证核发后，必须严格落实许可要求，不得随意变更。确需变更的，应当向自然资源主管部门提出申请，符合变更有关情形的，自然资源主管部门应当采取适当方式听取利害关系人的意见，依法对原规划许可进行变更。

第三十一条 有下列情形之一的，可向自然资源主管部门申请规划许可变更：

（一）建设单位名称或建设项目名称发生变化的；

（二）在符合法规和规划条件的前提下，需要对许可内容进行局部修正的；

（三）因地质条件限制等客观因素或因社会公共利益需求影响建设项目实施的；

（四）法律、法规，国家和省有关政策等规定的其他情形。

已取得国有建设用地使用权证书，申请变更规划许可用地单位名称的，应当先办理国有建设用地使用权变更登记。

第三十二条 建设工程规划许可证变更实行负面清单（见附件）管理，负面清单包含禁止类事项与限制类事项。

第三十三条 建设工程规划许可证变更内容涉及禁止类事项的，不得变更。

建设工程规划许可证变更内容涉及限制类事项，应申请变更建设工程规划许可证和附图。

变更内容仅涉及建筑平面尺寸减小、与外部间距、退界距离增加、建筑高度降低，建筑外轮廓调整后轮廓线控制在原来位置和体量范围内，或建筑单体内部分割变化、分隔墙位置移动等非禁止类、限制类事项的，建设工程设计方案相关变更内容报自然资源主管部门进行备案，无需申请建设工程规划许可证变更。

第三十四条 同一宗地，分期建设的项目，前期已经发生预售、销售行为，对下列建设内容申请调整的，应符合以下条件，但已预售、销售的专有部分建筑物已被合法占有的除外：

（一）对项目中已经预售、销售的建筑物单体平、立面等的变更，建设单位应取得该建筑物中全体业主的同意。

（二）对已经预售、销售项目中的道路、绿地、公共场所、共用设施等的变更，建设单位申请调整内容属于《中华人民共和国民法典》规定业主共同决定事项的，应按《中华人民共和国民法典》规定表决。

（三）对预售、销售以外的建、构筑物单体平、立面等的变更，自然资源主管部门应听取权利人的意见。

第三十五条 申请建设工程规划许可证变更，建设单位或个人应向自然资源主管部门提出书面申请，说明调整或变更原因及内容，并提交申请材料。

变更内容涉及消防、交警、城管、交通、住建等行业主管部门，以及水、电、燃气等公共事业单位，需按照规定取得相关部门或单位的同意。

第三十六条 自然资源主管部门在受理建设工程设计方案调整或建设工程规划许可证变更后，经原批准机关同意变更的，核发变更决定文书。

同意建设工程规划许可证变更的，同时在许可证原件上标注本次变更信息；原建设工程规划许可证附图及附件盖章作废并和上述变更资料与原审批档案一并存档，并同步按要求对网上审批系统进行变更。

第三十七条 有下列情形的，自然资源主管部门不予同意建设工程设计方案调整或建设工程规划许可证变更，并说明理由：

（一）申请调整或变更的事项属于负面清单中禁止类事项的。

（二）申请调整或变更的事项属于负面清单中限制类事项，但不符合规划管理要求的。

第三十八条 申请变更规划许可的，应按照与新申请相关规划许可的要求和标准办理。涉及补缴土地价款的，按照有关规定执行。其中，涉及修改已批准的建设工程总平面图的，自然资源主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人意见。

第三十九条 申请变更规划许可证书的，应当填写申请表，提交原规划许可证件和涉及变更内容的附图附件，并根据情况提供相应材料。

第六章 附则

第四十条 市、县自然资源主管部门应建立规划许可和规划核实内部集体研判工作机制。对符合本实施细则规定的规划许可（含变更）、规划核实的情形，经市、县自然资源主管部门相关业务科室集体研判后，可按需要提交局务会集体决策。按法律、法规，须报有批准权限的人民政府批准的，还须报有批准权限的人民政府批准。

在规划核实工作中发现建设工程超出本实施细则相关规定的，规划核实部门应启动内部集体研判工作机制，共同研判变化情况是否对规划实施产生实质性影响。

（一）建成情况对规划实施未造成实质性影响的，规划核实部门依据集体研判意见进行规划核实，不动产登记部门依据规划核实意见办理不动产登记手续。

（二）建成情况对规划实施造成实质性影响的，规划核实部门应移送规划执法部门依法处理；发现设计单位、测绘单位等中介机构涉嫌提供问题图纸、虚假数据的，移送相关行业主管部门依法处理，并将相关责任单位和责任人员纳入不良信用记录。

对规划实施有无实质性影响的判断标准：该建设工程建成情况仍然符合法律、法规、规章、批准的城乡规划及规划管理技术规定，即在申报建设工程规划许可证时，该建设工程按建成情况提交规划方案同样可以获得规划许可的，视为对规划实施无实质性影响；不能获得规划许可的，视为对规划实施有实质性影响。

第四十一条 项目建设单位或者个人应当对其提供材料的真实性负责。对以欺骗、贿赂等不正当手段取得规划许可的，自然资源主管部门应当予以撤销，并依法追究相关责任人的法律责任；若撤销可能对公共利益造成重大损害的，不予撤销。

违反本实施细则规定的行为，应依照法律、法规设定的相应处罚条款予以执行。

第四十二条 国家、省对本实施细则所涉内容另有规定的，从其规定。

第四十三条 《江西省建设用地规划许可和建设工程规划许可管理办法（试行）》附表参照执行。本实施细则自印发之日起实施，有效期2年。
附件

新余市建设工程规划许可变更管理

负面清单

一、禁止类事项

（一）建筑物使用性质

1.地块内除详细规划确定的使用性质以外，其他使用性质计算容积率的建筑面积占总计算容积率建筑面积的比例超过15%的。

2.按规划建设的地区公共服务设施的建筑物，包括市政公用、医疗、体育、教育、文化、社区服务设施等，改为其他性质的。

3.减少建设土地出让合同、详细规划等规划条件中需设置的公益性设施的。

（二）建筑容量控制

地上部分经营性用地的建筑容量超过土地出让合同、详细规划等确定的容积率要求的。

（三）总平面布局

建筑间距、退界、日照等相邻关系的改变不符合相关法律法规等控制要求的。

（四）建筑高度

1.在机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施等净空控制区内的新建、改建建筑物，其高度调整不符合有关净空高度限制要求的。

2.调整后的建筑高度不符合规划控制要求的。

（五）建筑单体

办公建筑分散设置卫生设备、茶水间等公共设施的，或单间内部单独预留管道井空间的，或设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能的，或外立面设置空调外挂机搁板、结构板等元素的。

二、限制类事项

在符合土地出让合同、详细规划、技术规定等要求的前提下， 以下情形应按土地出让合同、详细规划等进行审查。

（一）建筑物使用性质

1.建筑面积发生变化，地块内除详细规划确定的使用性质以外，其他使用性质计算容积率的建筑面积占总计算容积率建筑面积的比例未超过15%的。

2.在土地出让合同、详细规划等规划条件允许的范围内调整建筑功能比例的。

3.增加社区公益性设施功能的。

（二）建筑容量控制

1.方案批复计容建筑面积未达到土地出让合同等规划条件限制要求，增加计容面积的。

2.增加地上不计容建筑面积的。

3.增加地下室建筑面积的。

4.基础教育设施、社区公益性设施或其他非经营性设施等因自身功能完善而增加建筑面积的。 

（三）总平面布局

1.总平面图建筑轮廓、尺寸标注等发生调整的。

2.减小界内界外建筑间距、退界等对相邻关系或日照条件等周边环境产生影响的。

3.总平面增加公共服务、门卫、配电房等附属设施的。

4.室外地坪标高调整的。

5.绿化区域位置变化、面积调整的。

6.地块出入口位置和数量、地下室出入口位置和数量发生变化的。

7.地面机动车、非机动车停车位位置和数量调整的。

8.对已经预售项目中的道路、绿地、公共场所、共用设施等的变更。

（四）建筑高度

1.建设工程设计方案决定书调整或建设工程规划许可证变更后，建筑高度发生变化但仍符合详细规划要求的。

2.屋顶增设装饰性构架等非使用功能性建（构）筑物。

3.建筑层高调整的。

（五）建筑单体

1.建筑单体平面外轮廓发生变化的，或建筑平面调整改变计容面积的，或者取消或者改变架空层的。

2.改变楼梯、电梯井道、排风井道等建筑竖向空间的。

3.住宅、学校、医院等建筑平面调整，改变居室、教室、病房等日照条件的。

4.住宅项目调整住宅套数或减少中小套型比例的。

5.调整地下室平面布局、改变地下室外轮廓和埋深、改变各类地下经营性用途面积的。

6.建筑外立面材料、色彩有重大调整改变，包括玻璃幕墙调整等的。

7.对建筑门窗、阳台等外部造型的局部调整，引起建筑外立面重大改变的。

（六）其他对总平面布局、建筑高度、建筑单体等有一定影响的调整。